一、地上停車場屬全體業(yè)主共同所有。

    地上停車場不具備建筑物的特征，是占用建筑區(qū)的道路或其它公共場地，其占用的土地的使用費(fèi)已經(jīng)公攤在小區(qū)建筑的整體成本之中，且其開發(fā)成本較低，鑒于這個(gè)事實(shí)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定了地上停車場直接歸全體業(yè)主共同所有，共同合理使用。這也和我國現(xiàn)行的《規(guī)劃法》相配套。

    我國的《規(guī)劃法》要求開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅建造方案時(shí)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)建造車位，這也明確了地上停車位作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建造地上停車位的法定義務(wù)，地上停車場作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有業(yè)主共同使用。其具體使用方案可由業(yè)主委員會討論通過。

二、物業(yè)無權(quán)收取地面停車費(fèi)。

    《物權(quán)法》施行后，小區(qū)物業(yè)將無權(quán)收取地面停車費(fèi)，只能收取看車費(fèi)，但其看管不嚴(yán)造成車輛丟失、破損的應(yīng)依法、依約承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

三、地下停車場可由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)議約定歸屬。

    地下停車場即車庫，指具有建筑物征，具有四周封閉的空間，開發(fā)成本相對較高，且其建筑成本不一定分?jǐn)偟秸麄�(gè)小區(qū)的建造成本中。為此《物權(quán)法》給予開發(fā)商通過約定保留車庫所有權(quán)的可能性。即開發(fā)商可在商品房買賣合同中與購房者約定不出售地下停車場的產(chǎn)權(quán)。這實(shí)際上是賦予地下停車場作為獨(dú)立客體的地位。即地下車庫作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)存在，可單獨(dú)進(jìn)行交易，《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，這種交易可通過出售、出租、附贈(zèng)等形式實(shí)現(xiàn)。

四、業(yè)主對地下停車場具有優(yōu)先權(quán)。

    如果開發(fā)商保留了地下停車場的所有權(quán)，《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，對開發(fā)商出賣、出租地下停車場做出了限制，目的是保護(hù)小區(qū)業(yè)主權(quán)益，限制開發(fā)產(chǎn)為了追求高額利潤，將地下停車場高價(jià)出讓給非業(yè)主。這種限制就是地下停車場應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，賦予業(yè)主對車庫的優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)，即在同等條件下，本小區(qū)業(yè)主對地下車庫優(yōu)先購買、承租。如開發(fā)商不通知本小區(qū)業(yè)主，將地下停車場轉(zhuǎn)讓或出租，本小區(qū)業(yè)主可向法院主張，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓、出租合同無效。